Huurrecht

Recent heeft een bijzondere casus bij de kantonrechter te Leiden1 gespeeld waarbij de huurprijs substantieel lager was dan de kosten voor de eigenaar (hypotheek, verzekeringen enzovoort). De huurprijs lag op € 145 per maand, de (exploitatie)kosten op € 645, nog los van de kosten voor de gewenste renovatie.

Centrale vraag was of een dergelijke wanverhouding een reden is om het huurcontract te ontbinden. Immers, een huurder komt in de wet een zeer grote bescherming toe. Aan de andere kant is er het belang van de verhuurder, mag van de verhuurder worden verlangd een verlieslijdende exploitatie te moeten laten voortduren. Beide partijen hebben een belang bij respectievelijk voortzetting en beëindiging van de huurovereenkomst. Gelet op de bescherming van de huurder, is die belangenafweging niet snel in het voordeel van de verhuurder.

De kantonrechter gaat daarom zorgvuldig te werk. Nadat de kantonrechter concludeert dat de exploitatie gelet op de beide bedragen duidelijk verlieslijdend is, onderzoekt de kantonrechter welk huurbedrag na de renovatie marktconform zal zijn. De kantonrechter concludeert dat de verhuurder alsdan € 800-850 zal gaan ontvangen. Gelet op de kosten van de renovatie is dat nog immer verlieslijdend, maar een stuk minder verlieslijdend dan de huidige situatie.

Vervolgens maakt de kantonrechter een belangenafweging. Naast voornoemde financiële afweging weegt de kantonrechter mee dat de renovatie noodzakelijk is voor de eenheid in het totale pand. De andere woningen zijn namelijk inmiddels al gerenoveerd. De kantonrechter weegt ook mee dat er voldoende passend woningaanbod is, zodat de huurder niet in woningnood zal komen. Tenslotte weegt de kantonrechter mee dat aan de huurder in de minnelijke fase meerdere redelijke voorstellen zijn gedaan.

Alles afgewogen hebbende concludeert de kantonrechter dat van de verhuurder in redelijkheid niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst zal voortduren. De huurder zal de woning dus moeten verlaten.

Uit de casus blijkt dat de huurbescherming groot is, maar niet ongelimiteerd. Ook een huurder die aan al zijn verplichtingen voldoet, kan worden genoodzaakt de woning te verlaten omdat de belangenafweging (door gewijzigde omstandigheden) in het voordeel van de verhuurder uitpakt. Voor die belangenafweging bestaat geen eenvoudige richtlijn, waardoor het voor verhuurder en huurder enorm belangrijk is tijdig goed te worden geadviseerd over de mogelijke uitkomst van een procedure.

Bent u zelf verhuurder of huurder en staat u voor een probleem of een uitdaging? Neemt u dan vooral contact op met een van onze medewerkers.

mr. L.N. Hermes
Molenaar en Hermes advocaten te Noord-Scharwoude
Telefoonnummer 0226-748048
www.mhadvocaten.nl

Arbeidsvoorwaarden APK

Is uw huidige arbeidsovereenkomst wel goed opgesteld? Heeft u twijfels over de (rechts)geldigheid van bepaalde voorwaarden? Met de ArbeidsvoorwaardenAPK houden wij tegen een gereduceerd tarief ad € 150,-- excl. BTW uw arbeidsovereenkomst tegen het licht en analyseren wij de punten die verbeterd kunnen worden. Vraag naar de voorwaarden.

AlimentatieAPK

Betaalt u niet te veel? Ontvangt u niet te weinig? Laat uw eerder vastgestelde alimentatie tegen een gereduceerd tarief ad € 150,-- excl. BTW het licht houden.

Vraag naar de voorwaarden